X.Несанкционированное и незаконное строительство
1.Основными институтами для легализации несанкционированного строительства являются: органы кадастрового учета и судебная система.
- Принуждение к сносу несанкционированных объектов строительства возможно, однако на практике снос некоторых строений/многоэтажных жилых зданий, несанкционированных объектов или таковых возведенных с нарушениями, не производится.
- Снос несанкционированных объектов применяется в рамках процесса о правонарушениях с целью устранения последствий деяния, наличия опасности или с целью предотвращения совершения правонарушений, предусмотренных Ст. 4394 п. b) и Ст. 4396 Кодекса о правонарушениях и следующими статьями:
- 116 (Несанкционированное отклонение от проектов организации территории или использования земельного участка),
- 134 (Самовольное использование земель лесного фонда и зеленых насаждений в целях раскорчевки, возведения административных построек, складов и других объектов),
- 168 (Нарушение правил охраны тепловых сетей),
- 177 ч. (3) (Нарушение законодательства при реконструкции помещений),
- 178 (Нарушение правил строительства одноуровневых домов в сельских населенных пунктах и садовых домиков в садоводческих товариществах),
- 179 (Несанкционированное строительство и вмешательство в существующие сооружения), и
- 226 (Нарушение правил использования автомобильной дороги, ее охранной зоны, а также правил использования и охраны зоны автомобильной дороги),
и, при необходимости, влечет за собой восстановление строений, поврежденных в результате несанкционированного вмешательства, выполняются правонарушителем за свой счет или органами местногопубличного управления за счет собственника,
инстанции по решению судебной
- На основании Ст. 395 ч. (1) п. 1) пп. d) Кодекса о правонарушениях, судебная инстанция вправе выносить решение о правонарушениях, по которым констатирующий субъект, прокурор предлагают назначить одну из следующих мер безопасности: снос несанкционированного строения.
- Судебные инстанции не применяют правовую норму, предусмотренную для сноса, при рассмотрении случаев несанкционированных строений. Инстанция ограничивается наложением символических штрафов, а также прекращает дела о правонарушениях без наложения штрафов и сноса несанкционированных строений по техническим причинам, связанным с составлением протоколов, оставляя при этом без внимания собственно феномен возведения несанкционированных строений.
- Порядок сноса несанкционированных строений должен быть установлен правительством, что следует из положений ст. 4396 ч. (5) Кодекса о правонарушениях (Порядок сноса несанкционированных строений и вырубки деревьев и кустарников устанавливается правительством), установленных в соответствии с предшествующим Законом № 208 от 17 ноября 2016 о внесении изменений и дополнений в Кодекс о правонарушениях.
Несмотря на то, что положения Закона № 208/2016 вступили в силу 16 марта 2017 года, в связи с отсутствием действующего специализированного центрального органа, ответственного за строительный сектор, или в силу других причин, порядок сноса несанкционированных строений и по сей день не установлен правительством.
- Покупатели квартир в несанкционированных строениях используются в качестве механизма для узаконивания через судебные инстанции этих несанкционированных строений. В том случае, когда государство выступает против несанкционированных строений, инвестор мобилизует покупателей квартир на протесты.
- Крайне широко распространена практика строительства объектов высотностью до 5 этажей в жилых районах, в которых разрешено возводить частные дома для одной или двух семей. Разрешительные документы выдаются на возведение «частного дома», который возводится как
«многоквартирный дом с 3-5 этажами», после чего запрашивается оформление недвижимости для каждой квартиры отдельно.
- Город сталкивается с аномальной ситуацией, при которой крупные несанкционированные объекты (жилые комплексы и т.д.) подсоединяются к источникам водоснабжения и электросетям.
- Муниципальные власти выдают разрешительные документы на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Молдова без согласия центральных органов государственного управления.
- Приводим перечень наиболее распространенных законных схем приобретения муниципальной земли:
- аренда земельного участка,
- строительство многоэтажного здания;
- создание Ассоциации совладельцев в кондоминиуме (АСК),
- заявление от имени АСК в адрес примэрии о выделении участка под строительство жилья,
- передача земельного участка примэрией в собственность совладельцев, соответственно, в пользование АСК.
- Для инвестора аренда муниципальной земли является намного более выгодным вариантом по сравнению с ее приобретением по рыночной цене. Аренда одной сотки земли по нормативной цене не превышает 1000 леев (в большинстве случаев от 700 до 800 леев), в то время как цены на квартиры в домах, построенных на арендованной муниципальной земле сопоставимы с ценами в зданиях, возведенных на земле, находящейся в частном владении.
- Еще одна схема узаконивания и получения желаемого участка:
- приобретение участка на аукционе,
- заявление о том, что по какой-либо причине приобретенный участок не может быть использован в соответствии с его назначением,
- запрос в примэрию об изменении назначения земельного участка на желаемый,
- удовлетворение запроса примэрией.
- Отсутствует положение (соответственно, формула) об установлении территории площади, прилегающей к частной собственности. Таким образом, отмечаются случаи, когда в центре муниципия Кишинев, по решению муниципального совета, какому-либо подвалу площадью 30 м2 выделяется прилегающая площадь, равная 8 соткам.
Рекомендации к десятому разделу:
- Ст. 179 Кодекса о правонарушениях предусматривает штрафные санкции как для случая выполнения строительных работ, так и для случаев вмешательства в уже существующие несанкционированные объекты.
В отношении лиц, занимающих ответственные должности, установить сумму штрафа на уровне от 200000 до 350000 леев.
Для юридических лиц (бенефициаров) установить сумму штрафа на уровне от 3000000 до 5000000 леев.
- Ввести штрафные санкции на строительные компании, занимающиеся несанкционированным строительством. Сумму штрафа установить на уровне от 3000000 до 5000000 леев.
В то же время, необходимо установить штрафные санкции в отношении ответственных лиц, управляющих соответствующих компаний и прорабов. Сумма штрафа – для управляющего компании от 300000 до 500000 леев, для прорабов – от 100000 до 150000 леев.
- Применять положения Ст. 4394 п. b) и Ст 4396 Кодекса о правонарушениях, касающиеся сноса несанкционированных строений.
4.Наделить АТН полномочиями применять меры безопасности при сносе несанкционированных строений без необходимости вовлечения в процесс судебной инстанции.
- Правительству необходимо установить процедуру сноса несанкционированных строений.
Данный факт следует из положений Ст. 4396 ч. (5) Кодекса о правонарушениях (Порядок сноса несанкционированных строений и вырубки деревьев и кустарников) установленного в соответствии с Законом
№ 208 от 17 ноября 2016 года о внесении изменений и дополнений в Кодекс
о правонарушениях. Несмотря на то, что положения Закона № 208/2016 вступили в силу 16 марта 2017 года, в связи с отсутствием действующего специализированного центрального органа, ответственного за строительный сектор или в силу других причин, порядок сноса несанкционированных строений не установлен правительством и по сей день.
- Запретить подключение к электросетям, водоснабжению/канализации без представления разрешительных документов и заключения АТН (НАРЭ – в случае электрораспределительных сетей, примэрия – в случае Apă Canal).
- Отказаться от практики сдачи в аренду участков под строительство на какой-либо период времени по бросовым ценам и от выдачи разрешений на строительство с последующим занесением в реестр объектов недвижимости, что приводит к огромным финансовым потерям для муниципального бюджета.
Исследование было подготовлено Ионом Чебаном и группой экспертов.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Статистический отчет о нарушениях, выявленных в процессе изучения проектной документации на строительство
в муниципии Кишинев
(проектная документация на строительство жилых домов за период 2017-2019 гг.)
Добавить комментарий